Несважаючи на безперервні атаки та обстріли, попит на нерухомість у Херсоні зберігається. Торік було зареєстровано удвічі більше угод з купівлі-продажу порівняно з попереднім роком. Херсонська нотаріус Ліна Маршалова зауважує: “При бажанні продати чи придбати майно, варто звернутися до професіонала, зокрема до нотаріуса”, оскільки багато юристів можуть не мати актуальної інформації про цей процес. Журналісти видання “Вгору” дізнались про тонкощі угод з нерухомістю.
Перевірка прав на майно перед купівлею
Ліна Маршалова рекомендує, як тільки знайдено потенційного покупця або варіант для придбання, відразу звернутися до нотаріуса для отримання професійної консультації за участю обох сторін.
Для підтвердження особи потрібен оригінал паспорта громадянина України, будь то книжечка або ID-картка. “Дія” не підходить для цього процесу. У паспорті-книжечці важливі всі вклеєні фото; інакше документ вважається недійсним. Для ID-картки потрібен витяг з реєстру територіальної громади, який підтверджує місце реєстрації, а також довідка про податковий номер або підтвердження про звільнення від його отримання. Папери також перевіряються на наявність пошкоджень.
При оформленні угоди нотаріус спершу перевіряє документи на право власності, а у випадку, коли власник не може бути присутнім, – оригінал довіреності з визначенням повноважень представника. Маршалова звертає увагу, що після окупації нотаріуси зіткнулися з великим числом документів, оформлених неналежно. “Всі документи важливі, незалежно від того, вважаються вони такими чи ні”, — зазначає вона.
В Україні не виникає проблем з оформленням довіреностей, проте багато мешканців Херсона нині перебувають за кордоном. Вони можуть оформити довіреність в іноземному нотаріусі або в українському консульстві.
Нотаріальні та консульські довіреності для нерухомості
Консульські довіреності прирівнюються до нотаріально оформлених в Україні та реєструються в українській системі, на відміну від довіреностей, складених іноземними нотаріусами.
У ряді країн такі довіреності потребують легалізації для підтвердження дійсності нотаріуса. Зазвичай це роблять шляхом проставлення апостиля. Ліна Маршалова запевняє: у країнах, де необхідний апостиль, нотаріуси знають про цю процедуру.
Люди, що перебувають за кордоном, повинні надіслати довіреність для купівлі в Україну та виконати її професійний переклад, нотаріально засвідчений.
“Часто запитують, чи можна зробити переклад у Польщі. Проте мій досвід показує, що такі переклади часто є неповними, і апостилі після оформлення не перекладаються”, — зазначила нотаріус.
З перекладачами в Херсоні наразі непросто, але нотаріуси мають налагоджені контакти та можуть порекомендувати, де отримати нотаріально засвідчений переклад.
Юридичні аспекти продажу нерухомості
За словами Ліни Маршалової, всі необхідні перевірки для угод купівлі-продажу проводяться за 2-3 години до підписання угоди. Під час перевірок з реєстру РАЦС виявляється, чи жива особа, яка видала довіреність. В разі можливості використовують відеозв’язок, оскільки довіреність стає недійсною після смерті особи, що її надала.
“Якщо довіреність стара і зв’язатися з власником неможливо, ми звертаємося до Міністерства юстиції за запитом до країни, де її видали. Це може зайняти багато часу, тому кожен випадок розглядається індивідуально”, — пояснила нотаріус.
Нотаріуси також перевіряють документи, що підтверджують право власності, включаючи свідоцтва про приватизацію, спадщину, договори дарування. Перевірка враховує всі нюанси, зокрема стан документа. Якщо він пошкоджений, його можна відновити, отримавши дублікат. Це часто трапляється в умовах бойових дій, коли документи можуть бути ушкоджені. Дублікат має ту ж юридичну силу, що й оригінал, а нотаріус роз’яснить, як його отримати в залежності від конкретного документу.
Також перевіряється реєстрація документів згідно з нормами, що діяли на момент їх оформлення. Процедура реєстрації кілька разів змінювалася: нині нерухомість реєструють у Державному реєстрі прав власності, раніше це робилося за паперовими документами в БТІ.
Спільна власність під час продажу нерухомості та неповнолітні діти
Нотаріус вивчає документи на право власності, щоб з’ясувати, чи є житло спільною власністю подружжя. Ті, хто отримав майно у спадок або дар, є його особистими власниками. У разі спільного майна потрібна згода обох подружжя, яка повинна бути оформлена письмово.
“Якщо подружжя разом приходить до нотаріуса, ми оформляємо заяву про згоду на продаж спільного майна. Якщо один з подружжя за межами Херсона, йому слід звернутися до місцевого нотаріуса”, — зазначила Ліна Маршалова.
У разі, якщо продавець має неповнолітніх дітей, нотаріуси перевіряють їхні права на житло, вимагаючи необхідні документи. Якщо діти не мають зареєстрованого права, необхідна згода опікунської ради.
При продажу майна з кількома власниками, їхні права на купівлю частини повинні бути враховані. При купівлі нерухомості нотаріуси верифікують паспорт та ідентифікаційний код покупця. Якщо покупець одружений, то потрібно укласти письмову згоду подружжя.
Податки при купівлі-продажу нерухомості та оцінка вартості житла
При купівлі-продажу майна, яке було у власності менш ніж три роки, або при повторній продажу протягом року, продавець сплачує 5% податку. Крім цього, покупець сплачує 5% військового збору та 1% до Пенсійного фонду. Обов’язковою є також оцінка нерухомості. Ліна Маршалова зазначила, що фонд державного майна пропонує швидкий онлайн-сервіс для визначення вартості нерухомості. У договорі вказуються фактична та оціночна вартість. Рекомендується вказувати реальні цифри, щоб уникнути проблем із визнанням угоди недійсною.
Угода може бути визнана недійсною через:
- невідповідність намірів сторін, коли угоду оформлюють як дарування для зменшення витрат;
- приховані дефекти майна або інші фактори, що не враховані під час оцінки;
- недієздатність однієї зі сторін;
- порушення прав неповнолітніх дітей.
